Die Revision gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts
Naumburg vom 28. Oktober 2008 wird auf Kosten des Beklagten
zurückgewiesen.
Von Rechts wegen.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von dem Beklagten aus abgetretenem Recht
Räumung und Herausgabe eines Ladengeschäfts.
Mit Vertrag vom 1. Juni 2007 vermietete die C. Immobilien GmbH und Co.
KG (i. F.: Vermieterin), vertreten durch die Klägerin, an den
Beklagten in dem von Friedensreich Hundertwasser entworfenen
Geschäftshaus in M. ein Ladengeschäft zum Verkauf von
Textilien und Sortimenten im Outdoorbereich. Bestandteil des Vertrages
war eine als Anlage 5 beigefügte Sortimentsliste vom 23. Mai
2007, die allgemeine Angaben zu dem beabsichtigten Bekleidungsangebot
enthält, ohne eine Marke zu nennen. Der Beklagte
beabsichtigte, in den Mieträumen nahezu
ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen,
die von der M. GmbH, deren Geschäftsführer der
Beklagte war, vertrieben wird. Diese Marke
wird in der
Öffentlichkeit in einen ausschließlichen Bezug zur
rechtsradikalen Szene gesetzt.
Nachdem die Klägerin von dem beabsichtigten Angebot der Marke
"Thor Steinar" erfahren hatte, versuchte sie, den Beklagten zu einem
Verzicht auf die Eröffnung des Ladens oder auf den Vertrieb
des Warensortiments der Marke "Thor Steinar" zu bewegen.
Am 27. Juli 2007, dem Tag der Eröffnung des Ladens,
unterzeichnete der Beklagte auf Wunsch der Klägerin eine
Erklärung zum Mietvertrag, in der er versicherte, dass von
seinem Gewerbe keine verfassungsrechtlich relevanten
Aktivitäten ausgingen und er auch keine rechts- oder
linksextremistische Parteien oder Gruppierungen finanziell
unterstütze und unterstützen werde. Diese
Erklärung wurde auch von dem Vertreter der Klägerin
unterzeichnet.
Mit Schreiben vom 27. Juli 2007 kündigte die Vermieterin den
Mietvertrag aus wichtigem Grund. Sie wiederholte die Kündigung
mit Schreiben vom 2. August 2007 und erklärte darüber
hinaus die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger
Täuschung.
Die Vermieterin hat ihre Ansprüche auf Räumung und
Herausgabe des Mietobjekts an die Klägerin abgetreten.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten
ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.
Gründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2009, 128
veröffentlicht ist, hat zur Begründung im
Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei zur Räumung
und Herausgabe verpflichtet. Er habe kein Recht zum Besitz, weil die
Klägerin den Mietvertrag vom 1. Juni 2007 im Namen der
Vermieterin mit Schreiben vom 2. August 2007 wirksam wegen arglistiger
Täuschung gemäß § 123 Abs. 1 BGB
angefochten habe.
Der Beklagte sei unter Zugrundelegung seines eigenen Sachvortrags
verpflichtet gewesen, der Klägerin im Zuge der
Vertragsverhandlungen auch ohne ausdrückliche Nachfrage
mitzuteilen, dass er weit überwiegend Ware der Marke "Thor
Steinar" verkaufen wolle. Der Beklagte habe nach seinem eigenen Vortrag
gewusst, dass es Presseberichterstattung gebe, die dem von ihm
angebotenen Warensortiment eine hohe Affinität zur rechten
Szene zuweise. In dieser Berichterstattung werde die Meinung vertreten,
die Marke "Thor Steinar" werde bevorzugt von Anhängern und
Mitgliedern der rechtsradikalen Szene gekauft und getragen und als
Erkennungssymbol für die Zugehörigkeit zur "rechten
Szene" genutzt. Ausweislich des von dem Beklagten vorgelegten Artikels
aus der TAZ vom 2. Mai 2008 sei es in mehreren Fußballstadien
der neuen Bundesländer, im Bundestag und im Landtag von
Mecklenburg-Vorpommern verboten, Kleidung des Labels "Thor Steinar" zu
tragen. Es lasse sich zwar nach Aktenlage nicht feststellen, dass diese
Verbote bereits vor dem Abschluss des Mietvertrages vom 1. Juni 2007
ausgesprochen worden seien. Es spreche aber nichts für das
Gegenteil. Zumindest die W. GmbH und Co. KG a.A. habe
spätestens am 27. April 2007 für Zuschauer, die
Kleidung der Marke "Thor Steinar" tragen, ein Stadionverbot
verhängt.
Aus öffentlich zugänglichen Quellen wie dem Artikel
"Thor Steinar" in der Internet-Enzyklopädie Wikipedia sei
ersichtlich, dass bereits vor dem 1. Juni 2007 Presseberichterstattung
existiert habe, die die Marke "Thor Steinar" mit Rechtsextremismus in
Verbindung gebracht habe. Bereits aufgrund dieses negativen Bildes der
Marke in der Öffentlichkeit sei der Beklagte,
unabhängig davon, ob dieses Bild zu Recht bestehe,
verpflichtet gewesen, die Vermieterin über den beabsichtigten
überwiegenden Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar"
aufzuklären.
Da das Hundertwasserhaus eine Touristenattraktion darstelle, sei
für den Beklagten offensichtlich gewesen, dass es für
die Vermieterin bei der Entscheidung über den Abschluss des
Mietvertrages von ausschlaggebender Bedeutung gewesen sei, ob eine
Presseberichterstattung zu erwarten sei, die den Käuferkreis
einer vom Mieter verkauften Marke in Zusammenhang mit der
rechtsextremen Szene bringe.
Die Verletzung der Aufklärungspflicht sei auch für
den Abschluss des Mietvertrages ursächlich gewesen. Aus der
umfangreichen Presseberichterstattung und den Reaktionen von
Parlamenten und Fußballvereinen auf die Marke "Thor Steinar"
könne geschlossen werden, dass die Kenntnis der Vermieterin
von dem beabsichtigten Verkauf dieser Marke Einfluss auf ihre
Entschließung gehabt hätte. Dass dies der Fall
gewesen sei, zeige das anschließende Bemühen der
Vermieterin um eine Beendigung des Vertragsverhältnisses.
Den dadurch begründeten Anschein der Ursächlichkeit
der Täuschung für den Vertragsschluss habe der
Beklagte nicht entkräftet. Denn es stehe aufgrund der
Beweisaufnahme fest, dass die Vermieterin, wie der Zeuge D. glaubhaft
bekundet habe, bei Nennung der Marke während der
Vertragsverhandlungen recherchiert, deren Brisanz bemerkt und deshalb
den Vertrag nicht abgeschlossen hätte.
Der Beklagte habe die Vermieterin auch arglistig getäuscht. Er
habe von der bereits vor Abschluss des Mietvertrages vorhandenen
kritischen Presseberichterstattung gewusst und es deshalb mindestens
ernsthaft für möglich gehalten und billigend in Kauf
genommen, dass der Mietvertrag bei Kenntnis der Vermieterin von dem
beabsichtigten Verkauf der Marke "Thor Steinar" nicht zustande gekommen
wäre.
Die Anfechtung sei auch nicht durch eine Bestätigung des
Mietvertrages gemäß § 144 BGB
ausgeschlossen. Eine solche Bestätigung sei, wie eine
Würdigung der Zeugenaussagen ergebe, weder durch die
schriftliche "Erklärung zum Mietvertrag" vom 27. Juli 2007
noch mündlich erfolgt.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen
Überprüfung stand.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus abgetretenem Recht
einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe.
Der Beklagte kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom 1.
Juni 2007 herleiten. Denn die Vermieterin hat den Vertrag wirksam
gemäß §§ 123 Abs. 1, 124 BGB wegen
arglistiger Täuschung angefochten. Der Mietvertrag ist deshalb
als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1 BGB).
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der
Beklagte die Vermieterin dadurch arglistig getäuscht hat, dass
er sie vor Vertragsschluss nicht über seine Absicht, in den
Mieträumen nahezu ausschließlich Waren der Marke
"Thor Steinar" zu verkaufen, aufgeklärt hat.
a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine
Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und
Umstände aufzuklären, die dessen
Willensentschließung beeinflussen könnten
(Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn.
10; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18;
vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82 -
NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001,
3331, 3332). Vielmehr ist grundsätzlich jeder
Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches
Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für
die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene
Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (BGH Urteil vom 13. Juli
1988 - VIII ZR 224/87 - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.).
Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur
Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann,
wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter
Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die
Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die
Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender
Bedeutung sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht
des Vermieters: Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 -
NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004,
2674; vom 28. Juni 2006 - XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom
15. November 2006 - XII ZR 63/04 - NZM 2007, 144; zur
Aufklärungspflicht des Verkäufers: BGH Urteile vom
12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007
- VII ZR 205/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/Singer/v.
Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11;
MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18).
Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den
Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden
können (BGH Urteile vom 13. Dezember 1990 - III ZR 333/89 -
NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 - NJW 1990,
975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender
Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem
Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.
Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der
Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen
seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über
diese Tatsache zu informieren (vgl.Staudinger/Singer/v. Finckenstein
BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.).
In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem
Vermieter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu
informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines
Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach
Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt
hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit
ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten,
Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger
außergewöhnlicher Umstände
durchzuführen.
Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine
Aufklärungspflicht besteht, kommt es danach wesentlich auf die
Umstände des Einzelfalls an.
b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen
rechtsfehlerfrei eine Aufklärungspflicht des Beklagten wegen
der besonderen Umstände des Falles bejaht.
Das Mietobjekt lag in dem von dem Künstler Friedensreich
Hundertwasser entworfenen, im Zentrum von M. gelegenen so genannten
"Hundertwasserhaus", das mit einer Gesamtmietfläche von 7000
qm von der Vermieterin als Geschäftshaus konzipiert war und
aufgrund seiner besonderen Gestaltung eine Attraktion für
Touristen und Kunden sein sollte.
Nach den revisionsrechtlich nicht angreifbaren Feststellungen des
Berufungsgerichts wurde dieses Ziel durch den von dem Beklagten
geplanten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar", die
unstreitig in
der öffentlichen Meinung ausschließlich der
rechtsradikalen Szene zugeordnet werden, gefährdet. Denn der
Verkauf solcher Waren kann zur Folge haben, dass das Hundertwasserhaus
in den Ruf gerät, Anziehungsort für rechtsradikale
Käuferschichten zu sein und damit ein Ort, an dem - auch
aufgrund von Demonstrationen - gewaltsame Auseinandersetzungen zu
erwarten sind. Diese, das gesamte Anwesen treffende mögliche
rufschädigende Wirkung ist geeignet, Kunden und Touristen
fernzuhalten und damit andere Mieter im Anwesen zu einer Minderung oder
Beendigung des Mietvertrages zu veranlassen und potentielle Mieter von
dem Abschluss eines Mietvertrages abzuhalten. Der Verkauf von Waren der
Marke "Thor Steinar" kann deshalb der Vermieterin erheblichen
wirtschaftlichen Schaden zufügen.
Darüber hinaus ist die Vermietung von Räumen zum
Verkauf von Waren, die in der öffentlichen Meinung
ausschließlich der rechtsradikalen Szene zugeordnet werden,
geeignet, den Vermieter in der öffentlichen Meinung in die
Nähe zu rechtsradikalem Gedankengut zu stellen und sich auch
deshalb geschäftsschädigend für ihn
auszuwirken.
Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war
der beabsichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die
Vermieterin von erheblicher Bedeutung.
Sie durfte darüber auch redlicherweise eine
Aufklärung erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf
die Marke
nicht erkennen, dass der Beklagte in den Mieträumen
Waren verkaufen wollte, die nahezu ausschließlich
rechtsradikalen Kreisen zugeordnet werden. Sie hatte auch keine
Veranlassung, dies anzunehmen. Denn bei dem Verkauf solcher Waren
handelt es sich um einen außergewöhnlichen Umstand,
mit dem sie nicht rechnen musste. Darüber hinaus bestand
für sie aufgrund der verharmlosenden Angaben des Beklagten zum
Sortiment kein Anlass zu einer Nachfrage.
Im Hinblick auf diese dem Beklagten bekannten Umstände musste
es sich ihm aufdrängen, dass sich die Vermieterin insoweit
über die Waren, die er zum Verkauf anbieten wollte, im Irrtum
befand und dass der beabsichtigte Verkauf von Waren der Marke "Thor
Steinar" für deren Entscheidung, den Mietvertrag
abzuschließen, von erheblicher Bedeutung war.
Der Beklagte war deshalb nach Treu und Glauben und den
Grundsätzen eines redlichen Geschäftsverhaltens
verpflichtet, die Vermieterin über den beabsichtigten Verkauf
von nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor Steinar" zu
informieren.
c) Zu Recht hat das Berufungsgericht auch die subjektiven
Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung durch
unterlassene Aufklärung bejaht. Nach seinen Feststellungen
wusste der Beklagte, dass die Marke "Thor Steinar" in der
öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen zugeordnet wird
und dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages zumindest in
Fußballstadien von W. ein Verbot für das Tragen von
"Thor Steinar" bestand. Ihm war deshalb bewusst, dass der Verkauf von
Waren dieser Marke in dem von Friedensreich Hundertwasser gestalteten
großen Geschäftshaus geeignet war, erhebliche
wirtschaftliche Nachteile für die Vermieterin zu verursachen.
Daraus ergibt sich, dass er zumindest billigend in Kauf genommen hat,
dass die Vermieterin den Mietvertrag nicht abgeschlossen
hätte, wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis von dem
beabsichtigten Verkauf der Marke "Thor Steinar" gehabt hätte.
d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass
die Verletzung der Aufklärungspflicht für den
Entschluss der Vermieterin, den Mietvertrag abzuschließen,
ursächlich war. Wie oben ausgeführt, handelte es sich
bei dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" um
einen Umstand, der angesichts der drohenden wirtschaftlichen
Auswirkungen für die Vermieterin von erheblicher Bedeutung
war. Diese Annahme wird zusätzlich gestützt durch das
Verhalten der Vermieterin nach Kenntniserlangung von diesem Umstand.
Sie hat nämlich noch am Tag der Eröffnung des Ladens
durch den Beklagten am 27. Juli 2007 versucht, sich von dem Mietvertrag
zu lösen.
2. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Anfechtung des
Mietvertrages auch nicht gemäß § 144 BGB
durch eine Vertragsbestätigung der Vermieterin ausgeschlossen.
Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine hier
allein in Betracht kommende konkludente Bestätigung des
anfechtbaren Vertrages nur vorliegt, wenn das Verhalten des
Anfechtungsberechtigten eindeutig Ausdruck eines
Bestätigungswillens ist und jede andere, den
Umständen nach einigermaßen verständliche
Deutung ausscheidet (Senatsurteil vom 1. April 1992 - XII ZR 20/91 -
NJW-RR 1992, 779, 780; BGH Urteil vom 2. Februar 1990 - V ZR 266/88 -
BGHZ 110, 220, 222). Das Berufungsgericht hat in revisionsrechtlich
nicht zu beanstandender Weise ebenso wie das Landgericht die
Zeugenaussagen dahin gewürdigt, dass weder aus der
schriftlichen Erklärung des Beklagten vom 27. Juli 2007, noch
aus den mündlichen Besprechungen an diesem Tag, noch aus der
Überreichung eines Hundertwasserbildes anlässlich der
Geschäftseröffnung auf eine Bestätigung des
Mietvertrages durch die Vermieterin geschlossen werden kann. Die
Beweiswürdigung des Berufungsgerichts ist umfassend und in
sich widerspruchsfrei. Sie verstößt auch nicht gegen
Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze.
3. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der
Mietvertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt
war. Eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete
Willenserklärung kann auch nach Überlassung der
Mietsache wegen arglistiger Täuschung angefochten werden
(Senatsurteil vom 6. August 2008 - XII ZR 67/06 - BGHZ 178, 16 Rn. 34
f.).