Die Revision gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts in
Berlin vom 28. Mai 2009 wird auf Kosten der Beklagten
zurückgewiesen.
Von Rechts wegen.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt von der Beklagten Räumung und
Herausgabe von Gewerbemieträumen sowie Zahlung
vorgerichtlicher Anwaltskosten.
Mit Vertrag vom 9. Januar 2008 vermietete die Klägerin an die
Beklagte ein Ladengeschäft zum Betrieb eines Einzelhandels mit
Textilien, Schuhen und Accessoires. Die Beklagte verkauft dort seit dem
1. Februar 2008 nahezu ausschließlich Waren der Marke "Thor
Steinar", die von der M. GmbH, deren damaliger
Geschäftsführer auch
Geschäftsführer der Beklagten ist, hergestellt
werden. Diese Marke wird in den
öffentlichen Medien und in
einer Internetveröffentlichung des Brandenburger
Verfassungsschutzes mit einer rechtsextremistischen Gesinnung in
Verbindung gebracht. Im Deutschen Bundestag und einigen
Fußballstadien ist das Tragen von Kleidung dieser Marke
verboten. Die M. GmbH betreibt eine Internetseite, auf der sie sich mit
der öffentlich geführten Auseinandersetzung
über die Marke "Thor Steinar" beschäftigt.
Seit der Eröffnung am 1. Februar 2008 kam es wiederholt zu
Demonstrationen und Farbbeutelanschlägen auf das
Ladengeschäft.
Mit Anwaltschriftsatz vom 27. Februar 2008 erklärte die
Klägerin die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger
Täuschung und vorsorglich die fristlose Kündigung des
Mietvertrages. Diese Erklärungen wiederholte sie mit
Anwaltschreiben vom 12. März 2008 und in der Klageschrift.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten
ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Gründe
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in NZM 2009, 784
veröffentlicht ist, hat zur Begründung im
Wesentlichen ausgeführt:
Die Marke "Thor Steinar" werde in der Bevölkerung mit
rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht. Dies ergebe sich
aus den vorgelegten Urteilen des Oberlandesgerichts Naumburg und der
Landgerichte Magdeburg und Leipzig sowie aus den vorgelegten
Zeitungsartikeln und dem eingereichten Artikel über die Marke
in "Wikipedia". Dass es sich insoweit nicht lediglich um eine
Medienkampagne gegen die Marke handele, zeigten die ebenfalls
eingereichte Stellungnahme des Brandenburger Verfassungsschutzes und
das Verbot, die Marke im Bundestag und in mehreren
Fußballstadien zu tragen.
Das Landgericht sei auch zutreffend davon ausgegangen, dass die
Beklagte die Klägerin vor Vertragsschluss nicht
darüber aufgeklärt habe, nahezu
ausschließlich das vollständige Warensortiment der
Marke "Thor Steinar" anbieten zu wollen. Dazu sei die Beklagte jedoch
verpflichtet gewesen.
Zwar stelle das Verschweigen von Tatsachen nur dann eine
Täuschung dar, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsachen
nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte
eine Aufklärungspflicht bestehe. Es sei auch
grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen
wahrzunehmen, insbesondere müsse die andere Seite nicht
ungefragt über alle ungünstigen Eigenschaften einer
Sache oder Person aufklären. Jedoch müsse
über solche Umstände aufgeklärt werden, die
für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von
ausschlaggebender Bedeutung seien. Jedenfalls im Gewerbemietrecht sei
es - anders als bei Kaufverträgen - nicht erforderlich, dass
der Vertragszweck ohne die Aufklärung gefährdet
werde. Denn die Rücksichtnahme auf die Rechte,
Rechtsgüter und Interessen der anderen Vertragspartei habe bei
einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag eine
größere Bedeutung als bei Kaufverträgen,
bei denen die vertraglichen Hauptpflichten im Vordergrund
stünden. Im Hinblick darauf, dass der Verkauf der Marke "Thor
Steinar" ein hohes Konfliktpotential mit sich bringe und
darüber hinaus die Klägerin in den Verdacht der
Nähe zu rechtsradikalen Gesinnungen rücke, was sich
geschäftsschädigend auswirken könne, handele
es sich bei der beabsichtigten Eröffnung eines Ladens, in dem
im wesentlichen Produkte der Marke "Thor Steinar" verkauft werden
sollten, um einen Umstand, der für die Willensbildung des
Vermieters offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sei. Hinzu
komme, dass zwischen den Parteien ein Informationsgefälle
bestanden habe, weil die Beklagte im Gegensatz zur Klägerin
gewusst habe, was sie verkaufen wolle. Die Beklagte habe die
Klägerin deshalb darüber informieren müssen.
Die Täuschung sei für den Vertragsschluss auch
ursächlich gewesen. Nach der Lebenserfahrung spiele es
für den Abschluss von Dauerschuldverhältnissen eine
Rolle, wenn eine Vertragspartei Gefahr laufe, dadurch ihrem
öffentlichen Ruf und damit auch ihren wirtschaftlichen
Interessen zu schaden.
Gegen diese Annahme spreche auch nicht die erstmals in der
Berufungsbegründung erhobene Behauptung, die Klägerin
bzw. Vertreter der Klägerin hätten am 1. Februar
2008, dem Tag der Eröffnung des Ladens, gegenüber
Dritten geäußert, die Klägerin werde den
Mietvertrag mit der Beklagten nicht beenden, solange diese ihre Miete
zahle. Der Vortrag der Beklagten sei unschlüssig, weil sich
hieraus schon nicht ergebe, dass eine zur Vertretung der
Klägerin berechtigte bestimmte Person sich in dieser Hinsicht
geäußert habe. Zudem sei nicht ersichtlich, dass die
Klägerin zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig
informiert gewesen sei. Im Übrigen müsse man der
Klägerin jedenfalls eine gewisse Überlegungsfrist
einräumen und spontanen Äußerungen
gegenüber unbekannten Dritten (Politikern und Journalisten)
bei der Bewertung der Kausalität kein wesentliches Gewicht
zukommen lassen.
Die Beklagte habe auch arglistig gehandelt. Aus den von der
Klägerin vorgetragenen Umständen könne der
Schluss auf den Täuschungsvorsatz gezogen werden. Ihr
Geschäftsführer, der auch
Geschäftsführer der Herstellerin der Waren der Marke
"Thor Steinar" gewesen sei, habe die damals schon existierende
Berichterstattung über die Marke gekannt und wegen des bei
Vertragsschluss schon laufenden Räumungsrechtsstreits vor dem
Landgericht Magdeburg, an dem er selbst als Beklagter beteiligt gewesen
sei, gewusst, dass der Verkauf von "Thor Steinar"-Produkten
für Vermieter von Gewerberäumen eine ganz erhebliche
Bedeutung haben könne. Ein weiteres gewichtiges Indiz
für den Vorsatz der Beklagten stelle deren E-Mail an die
Klägerin vom 28. November 2007 dar, in der sie durch die
unwahre Angabe, selbst hergestellte Bekleidung zu verkaufen,
verschleiert habe, dass das Sortiment tatsächlich im
Wesentlichen aus "Thor Steinar"-Produkten der M. GmbH bestehen solle.
Die geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten seien, wie
das Landgericht zutreffend ausgeführt habe, als Schadensersatz
wegen schuldhafter Verletzung der vorvertraglichen
Aufklärungspflicht von der Beklagten zu erstatten.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen
Überprüfung stand.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf
Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen
Ladenfläche und einen Anspruch auf Erstattung der
vorgerichtlich im Zusammenhang mit der Anfechtung des Mietvertrages
entstandenen Anwaltskosten.
Die Beklagte kann ein Recht zum Besitz nicht aus dem Mietvertrag vom 9.
Januar 2008 herleiten. Denn die Klägerin hat den Vertrag
wirksam gemäß §§ 123 Abs. 1, 124
BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten. Der Mietvertrag
ist deshalb als von Anfang an nichtig anzusehen (§ 142 Abs. 1
BGB).
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die
Beklagte die Klägerin dadurch arglistig getäuscht
hat, dass sie diese vor Vertragsschluss nicht über ihre
Absicht, in den Mieträumen nahezu ausschließliche
Waren der Marke "Thor Steinar" zu verkaufen, aufgeklärt hat.
a) Zwar besteht bei Vertragsverhandlungen keine allgemeine
Rechtspflicht, den anderen Teil über alle Einzelheiten und
Umstände aufzuklären, die dessen
Willensentschließung beeinflussen könnten
(Staudinger/Singer/v. Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn.
10; MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18;
vgl. zum Kaufvertrag: BGH Urteile vom 13. Juli 1983 - VIII ZR 142/82 -
NJW 1983, 2493, 2494 und vom 12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001,
3331, 3332). Vielmehr ist grundsätzlich jeder
Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches
Handeln selbst verantwortlich und muss sich deshalb die für
die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene
Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen (BGH Urteil vom 13. Juli
1988 - VIII ZR 224/87 - NJW 1989, 763, 764 m.w.N.).
Allerdings besteht nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur
Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann,
wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter
Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die
Mitteilung von Tatsachen erwarten durfte, die für die
Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender
Bedeutung sind (RGZ 111, 233, 234; vgl. zur Aufklärungspflicht
des Vermieters: Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 -
NJW 2000, 1714, 1718; vom 28. April 2004 - XII ZR 21/02 - NJW 2004,
2674; vom 28. Juni 2006 - XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618, 2619 und vom
15. November 2006 - XII ZR 63/04 - NZM 2007, 144; zur
Aufklärungspflicht des Verkäufers: BGH Urteile vom
12. Juli 2001 - IX ZR 360/00 - NJW 2001, 3331 und vom 25. Oktober 2007
- VII ZR 205/06 - NJW-RR 2008, 258 Rn. 20; Staudinger/Singer/v.
Finckenstein BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 11;
MünchKommBGB/Kramer 5. Aufl. § 123 Rn. 16 bis 18).
Davon wird insbesondere bei solchen Tatsachen ausgegangen, die den
Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden
können (BGH Urteile vom 13. Dezember 1990 - III ZR 333/89 -
NJW-RR 1991, 439 und vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 - NJW 1990,
975, zu Kaufverträgen). Eine Tatsache von ausschlaggebender
Bedeutung kann auch dann vorliegen, wenn sie geeignet ist, dem
Vertragspartner erheblichen wirtschaftlichen Schaden zuzufügen.
Die Aufklärung über eine solche Tatsache kann der
Vertragspartner redlicherweise aber nur verlangen, wenn er im Rahmen
seiner Eigenverantwortung nicht gehalten ist, sich selbst über
diese Tatsache zu informieren (vgl.Staudinger/Singer/v. Finckenstein
BGB Bearb. 2004 § 123 Rn. 17 m.w.N.).
In der Gewerberaummiete obliegt es grundsätzlich dem
Vermieter, sich selbst über die Gefahren und Risiken zu
informieren, die allgemein für ihn mit dem Abschluss eines
Mietvertrages verbunden sind. Er muss allerdings nicht nach
Umständen forschen, für die er keinen Anhaltspunkt
hat und die so außergewöhnlich sind, dass er mit
ihnen nicht rechnen kann. Er ist deshalb auch nicht gehalten,
Internetrecherchen zum Auffinden solcher etwaiger
außergewöhnlicher Umstände
durchzuführen.
Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine
Aufklärungspflicht besteht, kommt es danach wesentlich auf die
Umstände des Einzelfalls an.
b) Das Berufungsgericht hat ausgehend von diesen Grundsätzen
rechtsfehlerfrei eine Aufklärungspflicht der Beklagten wegen
der besonderen Umstände des Falles bejaht.
Der Verkauf von Waren einer Marke, die nach den Feststellungen des
Berufungsgerichts in der öffentlichen Meinung mit
rechtsradikalen Gesinnungen in Verbindung gebracht wird und die im
Bundestag und mehreren Fußballstadien wegen dieser
Einschätzung nicht getragen werden darf, führt, wie
das Berufungsgericht weiter festgestellt hat, dazu, dass die
Klägerin als Vermieterin von Gewerberäumen, die den
Verkauf dieser Waren ermöglicht, in den Ruf gerät,
rechtsradikales Gedankengut zu vertreten und darüber hinaus
damit rechnen muss, dass es zu Protesten mit Beschädigung
ihres Eigentums und auch zu Problemen mit anderen Mietern kommt. Diese
Umstände sind nach den revisionsrechtlich nicht zu
beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts geeignet, der
Klägerin erheblichen wirtschaftlichen Schaden
zuzufügen.
Im Hinblick auf diese möglichen gravierenden Auswirkungen war
der beabsichtigte Verkauf von Waren dieser Marke für die
Klägerin von erheblicher Bedeutung.
Sie durfte darüber auch redlicherweise Aufklärung
erwarten. Denn sie konnte ohne einen Hinweis auf die Marke nicht
erkennen, dass die Beklagte in den Mieträumen Waren verkaufen
wollte, die nahezu ausschließlich rechtsradikalen Kreisen
zugeordnet werden. Sie hatte auch keine Veranlassung, dies anzunehmen.
Denn der Verkauf solcher Waren stellt einen
außergewöhnlichen Umstand dar, mit dem sie nicht
rechnen musste. Darüber hinaus bestand für sie
aufgrund der verharmlosenden Angaben der Beklagten zum Sortiment in
ihrer bei den Vertragsverhandlungen an die Klägerin
gerichteten E-Mail vom 28. November 2007 kein Anlass zu einer Nachfrage.
Im Hinblick auf diese der Beklagten bekannten Umstände musste
es sich ihr aufdrängen, dass sich die Klägerin
insoweit über die Waren, die zum Verkauf angeboten werden
sollten, im Irrtum befand und dass der beabsichtigte Verkauf von Waren
der Marke "Thor Steinar" für deren Entscheidung, den
Mietvertrag abzuschließen, von erheblicher Bedeutung war.
Die Beklagte war deshalb nach Treu und Glauben und den
Grundsätzen eines redlichen Geschäftsverhaltens
verpflichtet, die Klägerin über den beabsichtigten
Verkauf von Waren der Marke "Thor Steinar" zu informieren.
c) Zu Recht hat das Berufungsgericht die subjektiven Voraussetzungen
für eine arglistige Täuschung durch unterlassene
Aufklärung bejaht. Die Beklagte wusste, dass die Marke "Thor
Steinar" in der öffentlichen Meinung rechtsradikalen Kreisen
zugeordnet wird und im Bundestag und in verschiedenen
Fußballstadien ein Verbot für Kleidung der Marke
"Thor Steinar" bestand. Ihr war deshalb bewusst, dass der Verkauf von
Waren dieser Marke geeignet war, erhebliche
wirtschaftliche Nachteile
für die Klägerin zu verursachen. Daraus ergibt sich,
dass sie zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass die
Klägerin den Mietvertrag nicht abgeschlossen hätte,
wenn sie vor Vertragsschluss Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf
von Waren der Marke "Thor Steinar" gehabt hätte.
d) Das Berufungsgericht hat weiter rechtsfehlerfrei angenommen, dass
die Verletzung der Aufklärungspflicht für den
Entschluss der Klägerin, den Mietvertrag
abzuschließen, ursächlich war. Wie oben
ausgeführt, handelte es sich bei dem beabsichtigten Verkauf
von Waren der Marke "Thor Steinar" um einen Umstand, der angesichts der
wirtschaftlichen Auswirkungen für die Klägerin von
erheblicher Bedeutung war.
Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe die erstmals
in der Berufungsbegründung aufgestellte Behauptung der
Beklagten übergangen, die Klägerin habe am Tag der
Eröffnung des Ladens, dem 1. Februar 2008, gegenüber
Dritten geäußert, sie werde den Mietvertrag mit der
Beklagten nicht beenden, greift schon deshalb nicht, weil dieser
Vortrag nicht entscheidungserheblich ist. Wie das Berufungsgericht
zutreffend ausgeführt hat, ist bereits nicht ersichtlich, dass
sich die Klägerin zu diesem Zeitpunkt vollständig
über die Bedeutung der Marke informiert hatte. Deshalb
kann
aus solchen etwaigen Äußerungen - entgegen der
Ansicht der Revision - nicht darauf geschlossen werden, dass die
Klägerin den Mietvertrag auch abgeschlossen hätte,
wenn sie Kenntnis von dem beabsichtigten Verkauf von Waren der Marke
"Thor Steinar" gehabt hätte.
2. Die Anfechtung ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der
Mietvertrag zum Zeitpunkt der Anfechtung bereits in Vollzug gesetzt
war. Eine auf Abschluss eines Mietvertrages gerichtete
Willenserklärung kann auch nach Überlassung der
Mietsache wegen arglistiger Täuschung angefochten werden
(Senatsurteil vom 6. August 2008 - XII ZR 67/06 - BGHZ 178, 16 Rn. 34
f.).